Plánujete prodej bytu v Mostě 2+1 a nevíte, kde začít? Nezoufejte. Prodej nemovitosti není žádná věda, když víte, na co se zaměřit. Připravili jsme pro vás návod, jak celý proces zvládnout bez zbytečných komplikací.
Příprava bytu na prodej
První dojem rozhoduje! Než pozvete první zájemce na prohlídku, věnujte čas přípravě bytu. Základem je pořádný úklid. Umytá okna, vyčištěné koberce a naleštěné podlahy udělají divy. Odstraňte osobní fotky a zbytečné dekorace - kupující potřebují vidět prostor, ne vaše vzpomínky.
Nezapomeňte na řešení malých nedostatků. Opravte protékající kohoutky, vyměňte prasklé žárovky, zatmelte díry ve zdech. Tyto drobnosti stojí pár stovek, ale signalizují, že jste o byt pečovali.
Co se týče větší rekonstrukce, v Mostě se obvykle nevyplatí kompletní předprodejní rekonstrukce. Návratnost investice není zaručena. Lepší variantou bývá úprava ceny. Výjimkou je koupelna a kuchyň - tady i malá modernizace (nové obklady, výměna pracovní desky) může výrazně zvýšit atraktivitu bytu.
Nezapomeňte připravit potřebné dokumenty:
- Výpis z katastru nemovitostí (ne starší než 3 měsíce)
- Průkaz energetické náročnosti budovy (povinný ze zákona!)
- Poslední vyúčtování služeb a energií
- Potvrzení o bezdlužnosti od SVJ nebo družstva
Stanovení realistické prodejní ceny
Nastavení správné ceny rozhoduje o úspěšnosti prodeje. Příliš vysoká cena odradí potenciální kupce, příliš nízká vás připraví o peníze.
Co ovlivňuje cenu? Lokalita hraje prim - rozdíl mezi bytem v centru a na sídlišti Chanov může být i 50%. Dále rozhoduje technický stav bytu, podlaží (byty v přízemí nebo nejvyšším patře bývají levnější), výtah, balkon a orientace.
Zjistěte ceny podobných bytů v okolí. Prohlédněte si aktuální nabídky na realitních serverech nebo kontaktujte místního odhadce. Nezapomeňte ale, že nabídkové ceny bývají často vyšší než konečné prodejní.
Chyby při stanovení ceny? Nechat se unést emocemi ("já jsem do toho tolik investoval") nebo kopírovat nejdražší nabídky v okolí. V Mostě navíc platí, že přestřelená cena odradí kupce rychleji než v jiných městech.
Volba prodejní strategie
Máte dvě základní možnosti: prodej svépomocí nebo s realitní kanceláří.
Prodej svépomocí vám ušetří provizi (obvykle 3-5% z ceny), ale připravte se na:
- Vytvoření inzerátu a profesionálních fotografií
- Komunikaci se zájemci a organizaci prohlídek
- Právní stránku věci (smlouvy, předání)
- Vyjednávání o ceně
Prodej přes realitku vám ušetří čas a starosti, ale budete platit provizi. Při výběru realitní kanceláře v Mostě se ptejte:
- Jaké mají zkušenosti s prodejem bytů ve vaší lokalitě?
- Jaké služby zahrnuje provize? (inzerce, právní servis, fotky)
- Jaký marketingový plán pro váš byt nabízejí?
Exkluzivní nebo neexkluzivní smlouva? V Mostě se více vyplatí exkluzivita - realitka bude motivovanější a vyhne se situaci, kdy váš byt nabízí pět různých kanceláří za pět různých cen.
Efektivní inzerce a marketing
Dobré fotky prodávají! Investujte do profesionálních fotografií - širokoúhlý objektiv, dobré světlo a upravený byt dělají divy. Pokud fotíte sami, dodržujte základní pravidla:
- Fotografujte za denního světla
- Ukliďte všechny osobní předměty
- Foťte z rohů místností pro lepší pocit prostoru
Při tvorbě inzerátu buďte konkrétní. Místo obecného "hezký byt 2+1" napište "slunný byt 2+1 s balkonem a výhledem na Hněvín, 5 minut od Centralu". Zdůrazněte výhody, které ocení většina - blízkost škol, obchodů, MHD, parkovací možnosti.
Kde inzerovat? Fungují klasické realitní servery (Sreality, Bezrealitky), ale nezapomeňte na místní facebookové skupiny, které mají často tisíce členů.
Organizace prohlídek
Prohlídky naplánujte ideálně odpoledne, kdy je v bytě dostatek světla. Před každou prohlídkou:
- Vyvětrejte
- Rozsvěcte všechna světla
- Ukliďte a odstraňte osobní věci
Individuální nebo hromadné prohlídky? Pro most fungují lépe individuální - máte více času na každého zájemce a můžete reagovat na konkrétní dotazy.
Při prohlídce zdůrazněte přednosti bytu, ale nelžete o nedostatcích. Zájemci se na ně stejně ptají - problémy se sousedy, hluk z ulice, plíseň, zatékání. Upřímnost buduje důvěru.
Vyjednávání o ceně a podmínkách
Připravte se, že první nabídka bude nižší než vaše požadovaná cena. V Mostě se běžně počítá s vyjednávacím prostorem 5-10%.
Stanovte si minimální cenu, pod kterou nepůjdete, a držte se jí. Nenechte se tlačit časem - prodávající, který spěchá, je v nevýhodě.
Když se dohodnete na ceně, sepište rezervační smlouvu. Ta by měla obsahovat:
- Identifikaci obou stran a nemovitosti
- Dohodnutou cenu
- Výši a způsob úhrady rezervačního poplatku
- Časový harmonogram transakce
- Sankce při odstoupení
Smluvní dokumentace
Řetězec smluv obvykle začíná rezervační smlouvou, pokračuje smlouvou o budoucí kupní smlouvě a končí kupní smlouvou. V jednodušších případech stačí rezervační a kupní.
Kupní smlouva musí obsahovat:
- Přesné určení převáděné nemovitosti
- Kupní cenu a způsob její úhrady
- Způsob předání nemovitosti
- Přechod nebezpečí škody
- Prohlášení o právních vadách
Nezapomeňte na předávací protokol, kde zaznamenáte stavy všech měřidel (voda, elektřina, plyn) a soupis předávaných věcí (klíče, dokumentace k vybavení).
Financování koupě z pohledu prodávajícího
Způsob financování výrazně ovlivňuje rychlost prodeje. Kupec platící hotově znamená rychlý a bezproblémový obchod. Pokud kupující potřebuje hypotéku, počítejte s delším procesem (1-2 měsíce).
Pro svou ochranu vyžadujte úschovu peněz - advokátní, notářskou nebo bankovní. V Mostě se nejčastěji využívá advokátní úschova, která stojí kolem 5 000 Kč.
Typický časový harmonogram při financování hypotékou:
- Podpis rezervační smlouvy a složení rezervačního poplatku (obvykle 50 000 Kč)
- Kupující žádá o hypotéku (2-4 týdny)
- Po schválení hypotéky podpis kupní smlouvy
- Vklad do katastru (cca 30 dní)
- Uvolnění peněz z úschovy prodávajícímu
- Předání bytu
Daňové aspekty prodeje bytu
Dříve jste museli platit daň z nabytí nemovitosti, ale od roku 2020 byla zrušena. Teď řešíte pouze daň z příjmu.
Dobrou zprávou je, že mnoho prodejů bytů je od daně osvobozeno. Platí to, pokud:
- Jste v bytě bydleli nejméně 2 roky před prodejem
- Vlastnili jste byt alespoň 5 let (i když jste v něm nebydleli)
- Použijete získané prostředky na řešení vlastní bytové potřeby
Pokud nesplňujete podmínky pro osvobození, musíte podat daňové přiznání a zaplatit daň z příjmu 15% z rozdílu mezi pořizovací a prodejní cenou (po odečtení prokazatelných nákladů souvisejících s prodejem).
Předání bytu novému majiteli
Před předáním ukliďte byt a odstraňte všechny svoje věci. Připravte si:
- Všechny klíče (od bytu, sklepa, schránky)
- Návody k zařízení, které v bytě zůstává
- Poslední vyúčtování energií a služeb
S novým majitelem projděte celý byt a zapište stavy měřidel. Kontaktujte dodavatele energií a ukončete smlouvy nebo je převeďte na nového majitele.
Nezapomeňte na vyrovnání záloh za služby spojené s bydlením (voda, topení, odpady) s SVJ nebo družstvem. Obvykle se provádí v dalším vyúčtovacím období.
Časté chyby při prodeji bytu
- Přestřelená cena - V Mostě toto platí dvojnásob. Mnoho bytů se zde prodává pod milion korun, kupci jsou proto velmi citliví na cenu.
- Špatné fotky a popis - Tmavé, rozmazané snímky plné harampádí a nepořádku odradí zájemce dřív, než se rozhodnou pro prohlídku.
- Nedostatečná příprava bytu - Nepořádek, zápach nebo viditelné vady okamžitě snižují atraktivitu nemovitosti.
- Neznalost právních aspektů - Chybějící dokumenty nebo špatně napsané smlouvy mohou celou transakci zbytečně prodloužit nebo i zhatit.
Prodejte byt rychle a bez stresu
S trochou přípravy, realistickým očekáváním a správným přístupem zvládnete celý proces hladce.
Stanovte správnou cenu, připravte byt na prodej, pořiďte kvalitní fotky, buďte upřímní k zájemcům a nešetřete na právních službách.
Mostecký trh s byty se v posledních letech stabilizoval a nabídka s poptávkou jsou relativně vyrovnané. To znamená, že dobře připravený a správně naceněný byt 2+1 najde svého kupce typicky během 2-3 měsíců. Tak neváhejte a pusťte se do toho!
A jak na prodej domu v Mostě?
Zdroj foto: Pexels.com, eurobydleni.cz
